Monday, February 19, 2018
JUAL RUMAH EYCKMAN BANDUNG - HARGA TERJANGKAU!!!Saya akan membahas cara menarik untuk melihat investasi real estat yang mungkin sedikit tidak lazim bagi sebagian besar investor JUAL RUMAH EYCKMAN BANDUNG.
Beberapa waktu yang lalu, aku menonton video oleh Charlie Munger, yang dikenal sebagai mitra bisnis Warren Buffet dan kutipan terkenalnya. "Katakan di mana aku akan mati dan aku akan pastikan aku tidak pergi ke sana. "
Dalam video ini, Charlie yang pada saat itu berusia 83 tahun, berbagi waktu hidup kebijaksanaannya untuk menjadikannya miliarder dengan sekelompok lulusan universitas yang akan memulai karir mereka.
Ada satu pernyataan khusus yang sangat menarik bagi saya; dia berkata, "Anda tidak berhak atas suatu pendapat kecuali Kamu dapat menyatakan argumen yang menentang pendapat Kamu lebih baik daripada lawan Anda."
Saya menemukan pernyataan ini cukup mendalam tetapi sangat sulit untuk diterapkan dalam kehidupan nyata, aku pikir aku akan memasukkannya melalui beberapa pendapat yang beredar luas dalam investasi real estat dan melihat bagaimana kelanjutannya.
Sebelum aku berhak atas pendapat "betapa bermanfaatnya pernyataan Charlie", argumen kontra "betapa tidak bergunanya" bisa menjadi sesuatu seperti berikut:
Kita semua berhak atas pendapat kita sendiri tentang apa pun, terlepas dari apakah itu benar atau salah, tidak penting apa yang dikatakan orang-orang lain.
Terkadang suatu pendapat bisa sepenuhnya salah, tetapi masih bisa diterapkan dalam kehidupan. "Bumi itu datar dan diam" adalah contoh yang baik dari ini, sepenuhnya salah, tetapi bisa diterapkan! Bukankah lebih mudah untuk berpikir bahwa Kamu berjalan di permukaan yang datar dan datar daripada bola berputar?
Jadi untuk sisa artikel, izinkan aku untuk fokus pada seberapa berguna aku pikir pernyataan Charlie dapat membantu kami sebagai investor real estat.
Apa yang aku lakukan adalah, kembali untuk melihat beberapa prinsip investasi real estat yang telah kita terima tanpa melihat argumen yang berlawanan, kemudian lihat apakah kita dapat belajar sesuatu darinya, dan yang lebih penting melihat apakah kita dapat menemukan investasi peluang yang kebanyakan orang-orang lewatkan karena mereka semua gagal melihat sisi lain dari cerita.
Saya menemukan pendapat paling umum tentang investasi real estat adalah: Tanah naik nilainya karena persediaannya yang terbatas sehingga membeli JUAL RUMAH EYCKMAN BANDUNG di mana persediaan tanah terbatas!
Jika Kamu melihat kinerja JUAL RUMAH EYCKMAN BANDUNG di Australia sejak tahun 1996, daerah pinggiran kota yang berkualitas baik semuanya berbagi faktor kelangkaan tanah ini, mereka semua semua berkinerja sangat baik menurut prinsip ini. Misalnya, sementara biaya bangunan meningkat 3-4% per tahun pelacakan CPI, nilai lahan telah meningkat sebanyak 12-14% per tahun, yang rata-rata menghasilkan pertumbuhan 10% untuk JUAL RUMAH EYCKMAN BANDUNG selama 15 tahun terakhir.
Sangat mudah untuk tidak mempertanyakan sisi berlawanan dari pendapat ini ketika faktanya sangat mendukung argumen ini.
Bagaimana jika kita mengikuti saran Charlie, argumen kontra dapat berupa: "Tanah turun nilainya karena pasokan terbatas, jangan beli JUAL RUMAH EYCKMAN BANDUNG di mana tanah memiliki persediaan terbatas."
Saya harus mengatakan ketika aku pertama kali menulis ini, aku berpikir ini harus dianggap gila oleh siapa pun dengan akal sehat dalam industri investasi, itu benar-benar melawan apa pun yang telah kami katakan tentang berinvestasi dalam JUAL RUMAH EYCKMAN BANDUNG.
Satu-satunya alasan aku tidak berhenti di sana adalah karena Charlie, dia tidak menjadi miliarder dengan menjadi bodoh, dia harus melihat nilai yang luar biasa dalam latihan kontra argumen ini untuk melihat peluang investasi yang paling dirindukan orang. Jadi aku 'memaksa' diri aku untuk melihat dalam situasi apa argumen kontra ini bisa masuk akal.
Yang cukup menarik, tidak perlu waktu lama bagi aku untuk melihat bahwa argumen kontra ini tidak hanya memiliki nilainya, tetapi juga dapat membantu kami menemukan peluang investasi yang paling banyak dialami investor JUAL RUMAH EYCKMAN BANDUNG di pasar saat ini.
Biar aku jelaskan.
Jelas bahwa apresiasi lahan adalah kekuatan pendorong utama di balik pertumbuhan harga JUAL RUMAH EYCKMAN BANDUNG dalam 15 tahun terakhir. Tetapi harga JUAL RUMAH EYCKMAN BANDUNG akhirnya dibatasi oleh berapa banyak pendapatan yang dimiliki orang-orang yang memenuhi syarat untuk hipotek, ini lebih pada pasar pinjaman saat ini di mana melepaskan ekuitas tanpa dukungan pendapatan menjadi semakin sulit.
Jadi Kamu hampir bisa mengatakan dalam jangka panjang, kita harus melihat sesuatu seperti:
JUAL RUMAH EYCKMAN BANDUNG
Pertumbuhan Pendapatan = Pertumbuhan Harga Properti (yang dapat dipecah menjadi pertumbuhan harga Tanah & Bangunan)Jadi, jika Pertumbuhan Pendapatan 3%, dan Pertumbuhan Biaya Bangunan 3%, maka Pertumbuhan Harga Tanah juga harus 3% untuk membuat formula ini bekerja dalam jangka panjang. Misalnya
Pertumbuhan Pendapatan (3%) = Pertumbuhan Harga Properti (3%) [Pertumbuhan Harga Tanah (3%) & Pertumbuhan Biaya Bangunan (3%)]
Namun, dalam 15 tahun terakhir, Pertumbuhan Pendapatan kami mengikuti Pertumbuhan Biaya Pembangunan, yaitu sekitar CPI (3-4%), tetapi Pertumbuhan Harga Tanah telah 12-14% per tahun. Jadi Kamu memiliki sesuatu seperti:
Pertumbuhan Pendapatan (3%)
Anda dapat melihat Pertumbuhan Harga Tanah telah jauh lebih cepat daripada Pertumbuhan Pendapatan. Ketika investor melihat di mana untuk membeli, mereka semua membeli di daerah-daerah di mana Pertumbuhan Harga Tanah telah 12% + per tahun, biasanya di pinggiran kota yang telah ditetapkan di mana pasokan tanah sangat terbatas. Dan itu telah berhasil bagi mereka semua dalam 15 tahun terakhir (antara 1996 hingga sekarang).
Pertanyaannya adalah "berapa lama kesenjangan antara Pertumbuhan Pendapatan dan Pertumbuhan Harga Tanah berlangsung tanpa Pertumbuhan Harga Tanah dipaksa untuk memperlambat?"
Grafik harga rumah rata-rata Melbourne antara tahun 1978 dan 2009 menunjukkan harga JUAL RUMAH EYCKMAN BANDUNG telah tumbuh jauh lebih cepat daripada pendapatan untuk jangka waktu lama hingga 1990 (tercermin dari pembayaran hipotek dari rumah rata-rata yang mengambil persentase lebih besar dari pendapatan rata-rata), Pertumbuhan Harga Properti kemudian berhenti selama sekitar 5 tahun untuk menunggu Pertumbuhan Pendapatan untuk mengejar ketinggalan.
Grafik-grafik ini menunjukkan fenomena serupa yang menjulang jika Kamu mengalihkan perhatian Kamu ke tahun 2009.
Jadi aku bisa melihat argumen counter "Tanah turun dalam nilai karena pasokan terbatas, jangan membeli JUAL RUMAH EYCKMAN BANDUNG di mana tanah adalah persediaan terbatas" masuk akal ketika faktor Kelangkaan Tanah telah berakhir terjual terlalu lama ke titik yang nilai tanah sangat lebih dari harga. Dengan kata lain, Kelangkaan Tanah dapat menjadi alasan utama mengapa investor dapat menghasilkan uang yang bagus, tetapi itu juga dapat menjadi alasan utama mengapa investor dapat menghasilkan lebih sedikit uang atau bahkan kehilangan uang.
Sebelum kita semua terburu-buru meninggalkan area pertumbuhan tinggi tradisional, kita semua tahu bahwa ada kekurangan pasokan JUAL RUMAH EYCKMAN BANDUNG dibandingkan dengan permintaan, sehingga harga JUAL RUMAH EYCKMAN BANDUNG cenderung terus naik untuk sementara waktu. Area pertumbuhan tradisional yang kuat tidak menjadi area pertumbuhan tinggi tanpa alasan.
Setelah periode kinerja datar (seperti 1990-1996), mereka semua akan selalu bangkit kembali dan mempercepat pertumbuhan, jadi aku pribadi berpikir mereka semua akan selalu menjadi area yang baik untuk menahan JUAL RUMAH EYCKMAN BANDUNG Kamu untuk jangka panjang.
Pertanyaannya adalah di mana Kamu harus meletakkan uang Kamu untuk bekerja secara cerdas selama 5-7 tahun ke depan untuk mendapatkan hasil terbaik dengan risiko terendah?
Saat ini, jika Kamu membeli rumah tua di daerah pertumbuhan tradisional yang kuat dalam 20km dari CBD di sebagian besar kota besar, Kamu diharapkan untuk membayar $ 700k + dengan sewa kotor 2,5-4%. Beberapa JUAL RUMAH EYCKMAN BANDUNG ini bernilai hanya $ 200k - $ 300k kurang dari 10 tahun yang lalu.
Berbeda dengan daerah-daerah ini, Kamu masih dapat menemukan harga JUAL RUMAH EYCKMAN BANDUNG sekitar $ 350k hingga $ 400k dalam jarak 20km dari CBD, apakah mereka semua adalah rumah di beberapa daerah transisi (area yang sedang ditata ulang untuk perumahan perumahan) atau apartemen dengan harga lebih rendah. daerah didirikan, bruto sewa masih bisa sekitar 4,5-6%, dengan pajak membantu arus kas 5 tahun pertama jika JUAL RUMAH EYCKMAN BANDUNG ini cukup baru.
Mari kita lihat contohnya.
Katakanlah Kamu memiliki kapasitas untuk membeli JUAL RUMAH EYCKMAN BANDUNG investasi hingga $ 800k, upah Kamu adalah $ 100 ribu per tahun, dan Kamu dapat meminjam 100% ditambah bea materai dan biaya dengan suku bunga 7,5%, karena Kamu memiliki ekuitas dari JUAL RUMAH EYCKMAN BANDUNG lain.
Mari kita bandingkan dua opsi yang mungkin berikut menggunakan data Melbourne sebagai contoh:
Pilihan 1:
