Friday, November 9, 2018
JUAL RUMAH JAKARTA HARGA 300 JUTA - HARGA TERJANGKAU!!! 1. Strategi dan perencanaan
Sebelum menjelajah untuk mencari 'situs pengembangan', penting untuk melakukan beberapa pekerjaan rumah. Seperti yang telah kita lihat, Kamu harus terlebih dahulu memutuskan pasar pengembangan JUAL RUMAH JAKARTA HARGA 300 JUTA nyata mana yang ingin Kamu coba. Ini untuk memastikan Kamu mulai mencari jenis situs yang tepat. Kamu perlu mengetahui gaya pengembangan yang ingin Kamu coba, ukuran lahan yang Kamu butuhkan, dan dalam banyak kasus, lokasi umum dari pembelian yang diusulkan dan yang paling penting kriteria yang akan menentukan nilai pasar. Hal-hal ini perlu membentuk garis besar strategi dan rencana Anda. Jika tidak, Kamu akan mempersulit proses pengadaan tanah.
2. Lokasi & atribut area - fasilitas
Saya sering ditanya bagaimana aku menemukan situs pengembangan yang hebat. Jawaban atas pertanyaan yang sangat umum ini terletak di dalam area itu sendiri. Daripada pergi mencari situs pengembangan, kemudian melihat apakah itu akan bekerja untuk saya, seperti yang disebutkan di atas, aku pertama-tama menentukan pasar yang ingin aku kembangkan, maka area umum di mana aku ingin berkembang.
Orang biasanya siap untuk membeli JUAL RUMAH JAKARTA HARGA 300 JUTA yang mahal di daerah superior yang disukai baik pada waktu yang menguntungkan maupun yang tidak menguntungkan. Faktanya adalah bahwa JUAL RUMAH JAKARTA HARGA 300 JUTA di pinggiran kelas satu terus-menerus mengambil harga yang lebih tinggi, sementara JUAL RUMAH JAKARTA HARGA 300 JUTA di daerah kelas dua melemah pada saat yang buruk. Membangun JUAL RUMAH JAKARTA HARGA 300 JUTA di daerah yang mahal lebih mudah karena prospek keuntungan yang lebih baik di daerah-daerah ini.
Sisanya adalah permainan angka, tetapi mari kita kembali ke hal yang perlu kita pertimbangkan dalam memilih area kita. Ada sejumlah variabel yang perlu dipertimbangkan. Sebagian besar orang-orang berada di bawah kesan yang salah, sebuah situs pengembangan memiliki kriteria seleksi yang berbeda dibandingkan dengan JUAL RUMAH JAKARTA HARGA 300 JUTA investasi. Ini tidak benar. Ya, memang benar, ada lebih banyak kriteria untuk diselidiki untuk lokasi pengembangan tetapi perlu diingat pembeli, dalam banyak kasus, baik investor atau pemilik rumah dan kriteria mereka semua akan sama. Sama seperti investor JUAL RUMAH JAKARTA HARGA 300 JUTA riil dan pemilik rumah mencari posisi yang tepat dan fasilitas lokal, pertumbuhan modal dan pengembalian sewa, Anda, pengembang, juga harus memiliki tujuan ini dalam pikiran dan menemukan situs yang akan dilihat oleh pengguna akhir Kamu untuk dibeli. Oleh karena itu, dengan mempertimbangkan poin-poin yang baru saja kami sebutkan, ketika datang untuk memilih JUAL RUMAH JAKARTA HARGA 300 JUTA untuk membeli tanyakan pada diri Kamu pertanyaan-pertanyaan berikut.
Saya menyebut mereka semua pertanyaan '5km'.
• Apakah stasiun kereta berjarak 5 km dari sini?
• Apakah bus atau halte terdekat berhenti 5 km dari sini?
• Apakah sekolah lokal 5 km dari sini?
• Apakah pusat perbelanjaan lokal dalam 5 km dari sini?
• Apakah ada rencana untuk hal-hal di atas dalam waktu dekat dalam waktu 5 km dari sini?
Jika Kamu menjawab 'ya' hingga tiga atau lebih dari ini maka Kamu telah menemukan lokasi yang bagus. Namun, jika Kamu menjawab 'tidak' hingga lebih dari tiga, maka sekarang saatnya untuk melanjutkan dan mencari lokasi yang berbeda.
3. Bagaimana menilai situs JUAL RUMAH JAKARTA HARGA 300 JUTA riil yang prospektif
Sebaiknya berhati-hati untuk mengubah pinggiran kota saat memilih situs Kamu untuk pengembangan Anda. Misalnya di pinggiran kota yang kurang terawat, adalah mungkin untuk sering melihat kasus-kasus penduduk usia muda yang bermigrasi ke tempat-tempat ini untuk membeli dan membaharui hunian lama yang menarik dan meremajakan daerah tersebut.
Pedagang biasanya tertarik pada tempat-tempat ini dengan menggunakan kafe-kafe, toko-toko butik, dan restoran untuk menyediakan produk kepada yang baru saja menetap. Periksa dengan seksama harga JUAL RUMAH JAKARTA HARGA 300 JUTA untuk dicatat pinggiran kota di mana Kamu yakin ada kemungkinan penilaian rendah dan siap untuk berubah. Sebagian besar waktu JUAL RUMAH JAKARTA HARGA 300 JUTA seperti tetangga pinggiran eksklusif di mana pembeli muda telah keluar harga.
4. Memperoleh laba saat pembelian
Menemukan lahan yang ideal bisa memakan waktu berminggu-minggu atau bahkan beberapa bulan. Cara yang tepat untuk memastikan Kamu mendapatkan lahan ideal yang akan menawarkan keuntungan tertinggi adalah dengan mempertimbangkan harga situs sebagai bagian dari nilai akhir proyek Kamu pada saat penjualan. Untuk mencapai keuntungan maksimum dari JUAL RUMAH JAKARTA HARGA 300 JUTA riil Anda, Kamu harus memastikan situs atau nilai lahan tidak melebihi 25% hingga 30% dari nilai proyek akhir. Jadi jika nilai akhir perkiraan JUAL RUMAH JAKARTA HARGA 300 JUTA Kamu adalah $ 1 juta, biaya plot Kamu tidak boleh melebihi $ 250.000 hingga $ 300.000.
Anda harus selalu menjauhkan diri dari emosi dan hanya membeli JUAL RUMAH JAKARTA HARGA 300 JUTA atas kelayakan pengembangannya. Situs harus lulus tes kualifikasi yang ketat yang meliputi lokasi dan ketentuan perencanaan, kesesuaian usaha dan daya tarik lokasinya.
5. Dewan Lokal
JUAL RUMAH JAKARTA HARGA 300 JUTA
Anda harus selalu mencari area yang memiliki dewan yang aktif. Aktivitas di suatu area dapat diukur dengan jumlah tempat tinggal baru, jadi berkelilinglah dan lihatlah sekeliling. Buka mata Kamu untuk melihat apa yang terjadi di area tertentu yang Kamu lihat. Bisakah Kamu melihat perkembangan baru? Cara lain untuk memastikan apakah Dewan aktif adalah dengan pergi ke situs web dewan dan melihat berapa banyak aplikasi untuk tempat tinggal baru telah diajukan dan, lebih penting lagi, berapa banyak yang telah disetujui atau ditolak. Jika Kamu menemukan Dewan memiliki tingkat penolakan yang tinggi - katakanlah 50% - dan sebagian besar penolakan itu kemudian dibatalkan di VCAT, biasanya berarti dewan menentang pembangunan dan Kamu mungkin merasa sulit untuk mendapatkan izin perencanaan. Mungkin lebih bijaksana untuk pindah ke area atau dewan lain. Di sisi lain, jika Kamu menemukan lebih dari 70% dari aplikasi disetujui di dewan ini akan menyarankan Dewan adalah pro-pengembangan dan izin perencanaan kemungkinan besar akan diberikan jika memenuhi semua persyaratan peraturan. Situs-situs dewan juga akan menunjukkan di mana di setiap daerah pemerintah daerah dewan menyetujui perkembangan-perkembangan baru. Mungkin ada rencana untuk infrastruktur dan fasilitas baru di daerah tersebut untuk melayani pertumbuhan perumahan. Jumlah persetujuan tempat tinggal baru juga memberi tahu Kamu berapa banyak permintaan untuk tempat tinggal baru di daerah tersebut. Ini adalah indikator yang baik tentang berapa banyak pertumbuhan lebih lanjut dan laba yang akan dihasilkan di sana.6. Bagaimana menemukan informasi tentang rencana daerah dewan setempat
Semua dewan memiliki rencana induk dan sebagai pengembang Kamu perlu menemukan, memahami, dan menilai mereka. Untuk menemukan rencana seperti itu bertahun-tahun yang lalu sebelum era IT cukup sulit dan akan mengharuskan Kamu untuk menyaring file di kantor-kantor dewan lokal. Ini memakan waktu tetapi sekarang dengan manfaat dari internet itu jauh lebih mudah dicapai. Saat ini situs web dewan akan memberi tahu semua yang Kamu perlukan untuk menilai rencana untuk area lokal. Namun, aku menyarankan Kamu untuk melihat lebih dalam informasi yang Kamu temukan sebagai peraturan perundangan dan peraturan perencanaan dalam keadaan perubahan konstan. Jangan ragu untuk menelepon atau menelepon ke kantor dewan untuk memastikan apa yang Kamu temukan di situs mereka semua masih berdiri. Beberapa dewan memperbarui situs web mereka semua secara teratur dan beberapa tidak. Baru-baru ini aku tertangkap dengan daftar warisan di sebuah JUAL RUMAH JAKARTA HARGA 300 JUTA yang tidak disebutkan dalam situs web dewan setempat. Namun sebagian besar waktu Kamu harus menemukan semua yang Kamu butuhkan di situs mereka.
7. Apa yang harus Kamu cari dalam rencana induk?
Hal pertama yang harus dicari pada rencana induk adalah infrastruktur dan perubahan zonasi. Lihatlah di mana stasiun kereta api baru akan dibangun atau di mana jalan baru direncanakan. Hal-hal ini akan memberi Kamu gambaran tentang di mana tempat tinggal baru. Lihatlah di mana zona industri berada; di mana dewan mengusulkan untuk membangun pusat perbelanjaan baru; jika ada sekolah baru dikategorikan atau direncanakan. Bahkan melihat keluar untuk lahan taman. Informasi ini akan memberi tahu Kamu di mana Kamu harus mencari situs pengembangan baru Kamu dan di mana Kamu tidak seharusnya. Ingat, penting untuk memeriksa dengan dewan tentang apa pun yang tidak Kamu yakini. Kunjungan atau panggilan telepon dapat menyelamatkan Kamu dari kehilangan ribuan dolar.
8. Streetscape - sekarang kita telah memilih daerah kita, mari kita temukan jalan kita
Ketika aku berbicara tentang streetscape, aku mengacu pada seluruh jalan dan jalan-jalan di sekitarnya. Streetscape sangat penting dalam memahami psikologi pemilik rumah saat ini atau mungkin penyewa, yang akan - jika Kamu membeli di sini - menjadi tetangga sementara Kamu dan / atau kemungkinan keberatan atas proyek Anda. Luangkan waktu untuk mempelajari jalanan.
Melihat rumah dan jalan yang ditata akan memberi tahu Kamu apakah Kamu akan memiliki masalah dengan tetangga 'orang yang sibuk', atau jika mereka semua bahkan tidak tahu Kamu telah mengajukan permohonan izin. Mungkin salah satu pemeriksaan paling signifikan yang akan Kamu lakukan adalah pada orang-orang di wilayah ini. Ketika Kamu melakukan studi tentang area dan gerakan orang-orang yang tinggal di sana, pastikan Kamu melakukan ini selama setidaknya beberapa hari, jika tidak seminggu. Berkendara melalui area tersebut pada waktu yang berbeda sepanjang hari, pada hari yang berbeda, dan sebaiknya selama akhir pekan, untuk melihat apa yang sedang terjadi. Apakah ibu rumah tangga berkumpul untuk mengobrol? Apakah orang-orang mengobrol di jalanan? Mungkin ada barbeque Minggu yang dinikmati semua orang. Apakah rumah terawat dengan baik, dengan terawat dengan halaman rumput dalam kondisi prima? Atau apakah itu jenis tempat di mana Kamu akan merasa kurang aman? Jika yang terakhir maka kemungkinan besar daerah ini memiliki jumlah penyewa yang tinggi dan sangat mungkin dewan dan pemilik JUAL RUMAH JAKARTA HARGA 300 JUTA akan menyambut perubahan. Namun, jika ada barbeque Minggu reguler, pertemuan klub ibu dan pekarangan yang terlihat rapi dan bersih, maka kemungkinan Kamu akan menghadapi keberatan atas proyek Anda.
Melihat rumah dan jalan yang ditata akan memberi tahu Kamu apakah Kamu akan memiliki masalah dengan tetangga 'orang yang sibuk', atau jika mereka semua bahkan tidak tahu Kamu telah mengajukan permohonan izin. Mungkin salah satu pemeriksaan paling signifikan yang akan Kamu lakukan adalah pada orang-orang di wilayah ini. Ketika Kamu melakukan studi tentang area dan gerakan orang-orang yang tinggal di sana, pastikan Kamu melakukan ini selama setidaknya beberapa hari, jika tidak seminggu. Berkendara melalui area tersebut pada waktu yang berbeda sepanjang hari, pada hari yang berbeda, dan sebaiknya selama akhir pekan, untuk melihat apa yang sedang terjadi. Apakah ibu rumah tangga berkumpul untuk mengobrol? Apakah orang-orang mengobrol di jalanan? Mungkin ada barbeque Minggu yang dinikmati semua orang. Apakah rumah terawat dengan baik, dengan terawat dengan halaman rumput dalam kondisi prima? Atau apakah itu jenis tempat di mana Kamu akan merasa kurang aman? Jika yang terakhir maka kemungkinan besar daerah ini memiliki jumlah penyewa yang tinggi dan sangat mungkin dewan dan pemilik JUAL RUMAH JAKARTA HARGA 300 JUTA akan menyambut perubahan. Namun, jika ada barbeque Minggu reguler, pertemuan klub ibu dan pekarangan yang terlihat rapi dan bersih, maka kemungkinan Kamu akan menghadapi keberatan atas proyek Anda.
Selanjutnya - lihat! Ya, Kamu baca dengan benar - lihat! Semua orang-orang cenderung melihat ke bawah dan sekitar tetapi tidak banyak orang-orang yang melihat ke atas. Lihatlah untuk melihat bagaimana garis atap rumah-rumah membentuk streetscape. Scan up and down the street - lihatlah garis atap dari semua rumah di jalan dan Kamu akan melihat mereka semua akan, di sebagian besar daerah pinggiran kota semua memiliki 'saling berhadapan' yang sama. Ini berarti bahwa itu berjalan dalam satu garis lurus. Kebanyakan orang-orang tidak menyadari bahwa dalam banyak kasus dewan akan mendasarkan keputusan mereka semua pada apakah akan mengizinkan pembangunan dua lantai (DS) atau satu lantai (SS) pada baris ini. Baris ini akan memberi tahu Kamu jika bangunan bertingkat ganda tidak memiliki karakter atau akan cocok dengan karakter lingkungan yang ada.
9. Properti pendahuluan
Salah satu kesalahan paling umum yang dibuat oleh pengembang pertama kali adalah menggunakan teori preseden. Katakanlah ada JUAL RUMAH JAKARTA HARGA 300 JUTA lain di jalan di mana Kamu berharap untuk berkembang, yang telah diberikan persetujuan untuk pengembangan yang sama sifatnya seperti apa yang Kamu cari untuk membangun. Ini mendorong Kamu mendasarkan aplikasi Kamu sepanjang garis yang sama. Tetapi sementara itu selalu penting untuk melihat apa yang telah dilakukan orang-orang lain dan kemudian melakukan apa yang mereka semua miliki, itu tidak selalu bekerja seperti itu.
Apa yang penting bagi Kamu jika apa yang harus dilakukan berbeda. Kamu perlu melihat kondisi apa pun pada bagian JUAL RUMAH JAKARTA HARGA 300 JUTA yang telah dibagi. Mungkin ada ketentuan tentang gelar seperti perjanjian. Bahkan tidak mungkin untuk membagi tanah. Kamu juga harus menyelidiki DDO (Dewan Desain Overlay) sebelum Kamu berkomitmen untuk membagi bagian. Ini mungkin berbeda dan memiliki kondisi yang melekat seperti vegetasi atau bentuk overlay lain yang dapat membatasi atau bahkan mencegah pembagian. Penting untuk mempertimbangkan setiap JUAL RUMAH JAKARTA HARGA 300 JUTA dengan hati-hati karena bisa menyesatkan mata.
10. Garis Penglihatan
Sementara garis pandang untuk streetscape membawa beban besar dengan dewan Kamu perlu berhati-hati tentang topografi daerah tersebut. Katakanlah kita memiliki jalan sepanjang 500 meter dengan kemiringan 5 meter dari satu ujung ke ujung lainnya. Di ujung bawah jalan ada tiga lantai tempat tinggal (9 meter) dan situs pengembangan yang Kamu usulkan berada di ujung jalan, di ujung yang tinggi. Karena Kamu ingin membangun gedung yang serupa, Kamu membuat keputusan berdasarkan 'preseden' saja, yaitu ada satu di jalan dan Kamu yakin dewan akan harus mengakui ini. Ini salah!
Mari kita lihat lebih dulu. Dengan melihat garis pandang dari situs Kamu dan kemudian menyusuri jalan, Kamu akan melihat garis atap cukup banyak memiliki aliran genap, sehingga ketika jalan jatuh, JUAL RUMAH JAKARTA HARGA 300 JUTA menjadi lebih tinggi dan ketika jalan bertambah tinggi, maka JUAL RUMAH JAKARTA HARGA 300 JUTAnya menjadi lebih rendah. Ini berarti jika Kamu menempatkan townhouse tiga tingkat (9 meter) di situs Anda, itu akan menjadi 5 meter lebih tinggi daripada yang ada di ujung bawah jalan dan itu akan terlihat sangat tidak pada tempatnya.
Dewan, dalam banyak kasus akan mengesampingkan preseden dan mengurangi hunian Kamu sejauh 5 meter untuk memastikan garis langit tetap konsisten. Aturan praktis untuk Dewan ini menjaga ketinggian untuk setiap hunian pada tingkat yang konstan di seluruh lingkungan.
11. Karakter lingkungan
Kami menyentuh ini sebelumnya. Kami menyebutkan bahwa karakter jalanan terdiri dari beberapa hal; tetangga, rumah, jalan, papan nama, pohon - dan semua hal ini akan memberi tahu Kamu bagaimana dan jenis hunian apa yang akan sesuai dengan karakter jalan Anda.
Rumah-rumah tua bergaya Edwardian dengan jalan-jalan yang dilapisi pohon biasanya menarik seorang pemilik rumah, bukan seorang investor, dengan penghargaan terhadap daerah yang, dalam 99% kasus, akan sangat vokal terhadap proposal pembangunan baru di daerah tersebut. Mereka ingin mempertahankan integritasnya. Jadi, jika Kamu berpikir Kamu akan dapat mendirikan rumah ultra-modern di jalan berjajar pohon Edwardian, pikirkan lagi. Kamu sebaiknya pergi dan membakar uang Anda, karena Kamu akan berakhir di VCAT dengan sebagian besar, jika tidak semua, dari tetangga dan Dewan menentang Anda.
