Thursday, November 22, 2018
KPR RUMAH BANDUNG KOTA - HARGA TERJANGKAU!!! Kami sering mendengar ini dari para investor real estat: "Apa langkah yang lebih cerdas? Properti investasi komersial atau komersial?" Seharusnya tidak mengherankan bahwa tidak ada jawaban satu kata untuk pertanyaan ini. Kamu akan sampai pada pilihan terbaik Kamu - yang memaksimalkan peluang Kamu untuk sukses - dengan bekerja melalui proses keputusan yang mencakup beberapa masalah "global", beberapa lokal dan beberapa yang sepenuhnya pribadi.
Definisi
Mari kita mulai dengan beberapa terminologi. Untuk keperluan diskusi kita, kita akan mendefinisikan sebagai KPR RUMAH BANDUNG KOTA tempat tinggal yang memperoleh semua atau hampir seluruh pendapatannya dari unit hunian. Rumah keluarga tunggal, multi-keluarga, gedung apartemen, kondominium, co-ops semua perumahan. (Untuk diketahui, kode pajak mengklasifikasikan setiap KPR RUMAH BANDUNG KOTA di mana 80% atau lebih dari pendapatan kotor berasal dari unit hunian sebagai perumahan, begitu banyak KPR RUMAH BANDUNG KOTA campuran dapat diklasifikasikan sebagai perumahan untuk keperluan pajak.)
Untuk KPR RUMAH BANDUNG KOTA komersial, kami akan menggunakan definisi awam yang lazim: KPR RUMAH BANDUNG KOTA yang memperoleh pendapatannya dari sumber non-perumahan, seperti kantor, ruang ritel, dan penyewa industri.
Mengapa aku mengatakan bahwa ini adalah definisi orang-orang awam? Karena para penilai dan pemberi pinjaman akan mempertimbangkan bangunan apartemen besar (> 4 unit) sebagai KPR RUMAH BANDUNG KOTA investasi komersial karena mereka semua dibeli dan dijual secara ketat karena kemampuan mereka semua untuk menghasilkan pendapatan dan bukan sebagai tempat tinggal pribadi yang potensial bagi pemilik / investor. Namun, itu akan sesuai dengan diskusi kami lebih baik untuk memperlakukan semua bangunan apartemen sebagai KPR RUMAH BANDUNG KOTA perumahan.
Isu global
Apa masalah global yang seharusnya mempengaruhi pilihan Kamu untuk membeli KPR RUMAH BANDUNG KOTA perumahan atau komersial? Keadaan ekonomi AS tentu berada di peringkat teratas. Jika Kamu percaya kita berada di ambang resesi, maka masuk akal untuk berhati-hati mengenai KPR RUMAH BANDUNG KOTA komersial. Kamu harus bergantung pada bisnis untuk menempati ruang komersial Anda, dan jika mereka semua berjuang untuk bertahan hidup atau hanya menunda rencana mereka semua untuk memperluas, maka tarif sewa dapat melunak dan permintaan untuk penurunan ruang. Mengganti penyewa yang hilang - terutama yang hilang secara tidak terduga (di tengah-tengah sewa, atau tengah malam) karena ekonomi yang lemah - dapat memakan waktu lebih lama daripada yang mungkin di saat ekonomi tanpa tekanan. Ketika ekonomi dan pekerjaan kuat, tentu saja, Kamu cenderung melihat sebaliknya. Bisnis jasa membutuhkan lebih banyak ruang, pengecer membuka lebih banyak toko, distributor membutuhkan lebih banyak gudang.
Masalah lainnya adalah biaya dan ketersediaan pembiayaan. Suku bunga selalu penting bagi investor, tetapi ada satu situasi yang mungkin menyerang Kamu sebagai kontra-intuitif. Ketika pinjaman rumah sudah tersedia dan tingkat hipotek turun, itu tidak jarang untuk melihat peningkatan lowongan apartemen, membuat bangunan apartemen kurang diinginkan sebagai investasi. Alasannya? Tingkat hipotek rendah dan kredit mudah sering berarti bahwa individu dapat memiliki rumah dengan biaya bulanan yang sama - atau kurang, setelah pajak - daripada menyewa. Jadi bagian dari kolam penyewa potensial Kamu mungkin hilang dari kepemilikan rumah.
Masalah Lokal
Di dunia nyata, masing-masing masalah global ini datang dengan "bagaimanapun" terlampir. Kamu harus tetap di atas pasar lokal Kamu karena pasar itu mungkin bertentangan dengan tren nasional. Misalnya, peraturan zonasi yang sangat ketat dapat berarti bahwa ruang komersial selalu kekurangan pasokan di lokasi tertentu, meskipun ada resesi. Dan biaya rumah keluarga tunggal di komunitas Kamu mungkin sangat tinggi sehingga akan selalu ada permintaan sewa yang besar. Berpikir secara global tetapi bertindak secara lokal (dengan permintaan maaf kepada para aktivis lingkungan untuk meminjam slogan mereka).
Masalah Pribadi
Anda dapat membeli KPR RUMAH BANDUNG KOTA dan kemudian mengisolasi diri dari itu dengan membalik setiap aspek operasinya ke perusahaan manajemen. Tetapi jika Kamu belum pernah mengoperasikan KPR RUMAH BANDUNG KOTA sendiri, bagaimana Kamu tahu jika firma manajemen melakukan pekerjaan yang dapat diterima? Sebagian besar investor mulai sebagai manajer langsung dan peluang keberhasilan Kamu akan lebih besar jika Kamu memilih jenis KPR RUMAH BANDUNG KOTA yang nyaman bagi Anda.
Jadi, pada level personal, apakah hunian atau komersial cocok untuk Anda?
Kecuali jika Kamu dibesarkan di hutan oleh serigala, ada peluang yang sangat bagus bahwa Kamu telah menghabiskan sebagian besar hidup Kamu di unit hunian perumahan: rumah keluarga tunggal, kondominium atau apartemen. Kamu memiliki pemahaman langsung tentang hak, kewajiban, dan perilaku yang pantas dari penghuni rumah hunian. Jika Kamu seorang penyewa, Kamu mungkin juga tahu sesuatu tentang peran dan tanggung jawab dari penyewa dan tuan tanah. Karena alasan inilah investor yang pertama kali sering bersandar untuk membeli bangunan perumahan kecil. Kamu mungkin tidak tahu poin-poin bagus dari leasing dan landlording, tetapi Kamu memahami aturan dasar dasar. Ini adalah wilayah yang akrab dan nyaman.
Tentu saja, beberapa investor pemula datang ke real estat dengan latar belakang bisnis dan mungkin sebagai penyewa komersial. Jika deskripsi itu cocok dengan Anda, maka menjadi pemilik KPR RUMAH BANDUNG KOTA komersial dapat menjadi transisi yang mudah. Kamu sudah memiliki pengetahuan langsung tentang bagaimana transaksi sewa komersial bersatu, dan apa yang biasanya diharapkan oleh masing-masing pihak.
Pro dan Kontra
Seperti halnya pilihan investasi Anda, setiap jenis KPR RUMAH BANDUNG KOTA memiliki pro dan kontranya. Sebagai contoh:
Pro Residensial:
1. Unit rumah tinggal umumnya mudah untuk disewa. Perputaran di perumahan tinggi, sehingga kumpulan penyewa potensial Kamu cenderung besar.
2. Sewa umumnya pendek, terutama untuk apartemen, sehingga Kamu dapat mengikuti pasar sewa. Ini berarti arus kas cenderung cukup kuat dengan KPR RUMAH BANDUNG KOTA residensial multi-unit.
3. Pembiayaan KPR RUMAH BANDUNG KOTA perumahan biasanya cukup mudah. Untuk KPR RUMAH BANDUNG KOTA yang lebih kecil, prosesnya mirip dengan pembiayaan rumah.
4. Biaya per unit cenderung lebih rendah untuk perumahan daripada komersial. Semakin banyak unit yang Kamu miliki, semakin kecil kemungkinan bahwa lowongan akan sangat berdampak pada arus kas Anda.
5. Kamu dapat tinggal di salah satu unit KPR RUMAH BANDUNG KOTA multi-keluarga. Jelas lebih mudah untuk mengawasi KPR RUMAH BANDUNG KOTA jika mata Kamu benar-benar ada.
Kontra Perumahan:
1. Properti tempat tinggal biasanya membutuhkan banyak manajemen langsung.
2. Properti tempat tinggal biasanya membutuhkan banyak manajemen langsung. (Itu bukan salah ketik. Saya mengatakannya dua kali.)
3. Dengan rumah keluarga tunggal, satu penyewa yang hilang setara dengan 100% uang sewa yang hilang.
4. Rumah-rumah multi-keluarga cenderung lebih tua dan karena itu mungkin memerlukan lebih banyak perbaikan dan pemeliharaan.
5. Para penyewa perumahan tidak memiliki jam kerja, jadi Kamu bisa mendapatkan panggilan atau keluhan kapan saja siang atau malam.
6. Properti multi-unit yang lebih besar umumnya memiliki banyak lalu lintas di area umum dan akan membutuhkan perawatan yang lebih besar.
7. Apakah aku menyebutkan bahwa KPR RUMAH BANDUNG KOTA perumahan biasanya memerlukan banyak manajemen langsung?
Berurusan dengan penyewa komersial sangat berbeda. Idealnya, itu bisnis, bukan pribadi. Kamu mungkin membutuhkan jaminan pribadi untuk sewa, tetapi Kamu harus berharap untuk memiliki lebih banyak hubungan bisnis-ke-bisnis.
Pro Komersial:
Pro Komersial:
1. Biasanya sewa lebih panjang, dengan eskalasi sewa built-in. Lima tahun, dengan opsi untuk memperbarui tidak universal tetapi tentu saja cukup umum. Kecuali mungkin untuk kantor-kantor kecil, beberapa bisnis bersedia membayar biaya untuk didirikan di lokasi tertentu tanpa jaminan lebih dari satu tahun.
2. Banyak sewa komersial meloloskan kepada penyewa bagian pro rata dari pengeluaran tertentu (atau bagian pro rata dari peningkatan pengeluaran tertentu, atas dasar). Misalnya, penyewa mungkin berkewajiban untuk membayar bagian pro rata atas pajak KPR RUMAH BANDUNG KOTA dan pemeliharaan area umum. Ini membantu menstabilkan arus kas untuk pemilik dan membuat arus kas lebih dapat diprediksi.
3. Manajemen kurang praktis dibandingkan dengan perumahan. Pembaruan lebih jarang. Banyak sewa komersial ditulis untuk menyertakan persyaratan bahwa penyewa bertanggung jawab atas perbaikan interior, pemeliharaan HVAC, kerusakan kaca, dll.
4. Tergantung pada jenis ruang (yaitu lebih umum dengan kantor ritel dan high-end), penyewa dapat menyesuaikan ruang untuk menyesuaikan diri. Pemilik bangunan dapat memberikan tunjangan satu kali lipat atau periode sewa gratis, tetapi penyelesaian interior kemudian menjadi tanggung jawab penyewa untuk mempertahankan.
5. Karena nilai KPR RUMAH BANDUNG KOTA secara ketat merupakan fungsi dari aliran pendapatannya, Kamu memiliki peluang untuk menciptakan nilai dengan meningkatkan aliran pendapatan tersebut. Dengan kata lain, Kamu tidak perlu bergantung pada "apresiasi" pasar umum untuk meningkatkan nilai KPR RUMAH BANDUNG KOTA Anda, tetapi dapat mengambil langkah untuk melakukannya sendiri.
Kekurangan komersial:
1. Mencoba membeli KPR RUMAH BANDUNG KOTA komersial dengan sedikit uang mungkin bukan rencana yang realistis. Pemberi pinjaman pada umumnya adalah pinjaman komersial underwriting yang lebih ketat, terutama jika Kamu tidak memiliki pengalaman mengoperasikan KPR RUMAH BANDUNG KOTA komersial. Persyaratan pembayaran di bawah cenderung lebih tinggi, seperti halnya tingkat suku bunga. Pinjaman untuk jangka pendek dan sering memiliki persyaratan "balon" (yaitu, harus dibiayai kembali sebelum akhir nominal istilah). Properti akan harus diterima dalam hal arus kas yang diproyeksikan dan rasio cakupan utang.
2. Leasing ruang komersial dapat memakan waktu lebih lama daripada menyewa unit perumahan. Setelah penyewa diidentifikasi dan persyaratan dasar disepakati, biasanya perlu bagi pengacara untuk kedua belah pihak untuk merundingkan bahasa sewa. Kerumitan dan biaya dari proses ini dapat sangat bervariasi, tergantung pada apakah Kamu berurusan dengan penyewa lokal atau nasional.
3. Mengisi lowongan dapat memakan waktu lebih lama daripada dengan unit perumahan. Sewa komersial biasanya akan mengharuskan penyewa melakukan opsi untuk memperbarui dengan baik sebelum sewa berakhir - mungkin enam hingga dua belas bulan sebelumnya - sehingga pemilik dapat memiliki banyak waktu untuk mencari penyewa baru.
4. Pembiayaan KPR RUMAH BANDUNG KOTA komersial dapat lebih kompleks daripada dengan perumahan. Kamu harus menunjukkan kepada kreditur bahwa KPR RUMAH BANDUNG KOTA akan berkinerja pada tingkat yang dapat dapat menutup layanan utang dengan ruang kosong.
5. Jika Kamu tidak memiliki pengalaman menjadi penyewa komersial, maka menjadi pemilik KPR RUMAH BANDUNG KOTA komersial mungkin mengharuskan Kamu mengenal beberapa konsep dan keterampilan yang khusus untuk dunia komersial. Kamu akan ingin belajar tentang "penyewa campuran" jika Kamu memiliki ruang ritel, tentang asuransi komersial dan tentang penagihan dan rekonsiliasi biaya pass-through.
