KPR PERUMAHAN LEMBANG BANDUNG - HARGA TERJANGKAU!!! Selama bertahun-tahun, Tingkat Kapitalisasi dari KPR PERUMAHAN LEMBANG BANDUNG pendapatan telah menjadi standar di mana KPR PERUMAHAN LEMBANG BANDUNG dianalisis dan dinilai. Namun, hipotetis yang menyertai Cap Rates meninggalkan pintu terbuka untuk investasi sesat; penyesatan seperti itu hanya akan meningkatkan rasa pahit dari succotash real estat. Mari kita teliti karena untuk melakukannya akan membangun kesenjangan antara yang sukses dan para bellyachers. Sekarang, bagaimana Cap Tarif berfungsi sebagai masker profitabilitas? Bagaimana berinvestasi dapat dinilai dengan lebih tepat? Mari kita mulai.

Berapa Cap Rate? Cap Rate dinilai dengan mengambil pendapatan operasional bersih dari KPR PERUMAHAN LEMBANG BANDUNG dan membaginya dengan nilai KPR PERUMAHAN LEMBANG BANDUNG tersebut.

CR = Pendapatan Operasional Neto / Nilai Properti

Sekarang, pendapatan operasional bersih, paling baik, perkiraan dan seharusnya menjadi pendapatan setelah biaya tetap dan variabel dikurangkan dari pendapatan (sewa yang dikumpulkan). Namun, ini sering dihitung dengan buruk dan tidak mewakili laba bersih sebenarnya pada KPR PERUMAHAN LEMBANG BANDUNG. Pada kenyataannya, Penghasilan Bersih adalah:

Sewa Dikumpulkan - (Pembayaran Pinjaman + Asuransi Properti + Biaya Pemeliharaan + Pajak Properti + Biaya Pengelolaan Properti) = Pendapatan Pajak Sebelum

Penghasilan Pajak Sebelum - Pajak Penghasilan = Penghasilan Bersih

Satu, atau lebih, dari variabel-variabel ini biasanya ditinggalkan dan tidak dihitung dengan pajak penghasilan. Juga, Pembayaran Pinjaman tidak termasuk dalam biaya operasi; Namun, pada kenyataannya, biaya terbesar memiliki dan menjalankan bisnis di sekitar KPR PERUMAHAN LEMBANG BANDUNG pendapatan. Oke, mari kita spesifik; kecuali seorang investor membeli KPR PERUMAHAN LEMBANG BANDUNG pendapatan dengan semua uang tunai, ia menempatkan uang muka sebagai sarana untuk mengamankan aset dan liabilitas. Asetnya adalah ekuitas dalam bangunan + aliran pendapatan, dan kewajibannya adalah jumlah yang harus dibayarkan atas pinjaman Kamu (pembayaran pinjaman Anda). Sangat penting untuk mempertimbangkan kualitas aset Kamu terhadap beban tanggung jawab Anda. Ini adalah sesuatu yang Cap Rate tidak mampu mencapai secara konsisten. Selain itu, Cap Rate didasarkan pada nilai rumah, tetapi tidak pernah benar-benar menafsirkan pengeluaran tunai awal Kamu sebagai dasar investasi. Pengeluaran kas awal adalah uang muka + biaya pembelian lainnya (pinjaman origination, biaya pengacara dll).

Kapan Cap Rate bermanfaat? Cap Rate bisa menjadi sosok yang tepat dan komprehensif yang benar-benar menilai kekuatan KPR PERUMAHAN LEMBANG BANDUNG pendapatan, tetapi biasanya dalam semua pembelian tunai. Dengan begitu, angka tersebut didasarkan pada laba bersih yang sebenarnya dan biaya (atau nilai) sebenarnya dari KPR PERUMAHAN LEMBANG BANDUNG. Apa yang masih diabaikan adalah efek dari sewa yang tidak dapat ditagih atau sewa terlambat. Juga, menganggap aset sepenuhnya cair seolah-olah menghakiminya dari sudut pandang biaya peluang. Yaitu tingkat pengembalian KPR PERUMAHAN LEMBANG BANDUNG dibandingkan dengan tingkat pengembalian yang tersedia di tempat lain. Namun, sebagian besar KPR PERUMAHAN LEMBANG BANDUNG tidak membeli semua uang tunai, sehingga Cap Rate akan memiliki kebodohan alami. Sekarang, Cap Rates yang berasal dari istilah pembiayaan Anda, investasi ekuitas awal, dan amortisasi pinjaman dapat memberikan perkiraan yang adil tentang apa sebenarnya nilai KPR PERUMAHAN LEMBANG BANDUNG bagi investor perorangan. Namun, angka itu masih mengabaikan variabel seperti kualitas penyewa. Jadi mari kita sedikit lebih komprehensif, sementara tidak terlalu finansial.

Bagaimana aku harus menghargai KPR PERUMAHAN LEMBANG BANDUNG? Saya menyebutnya "Pro Forma Analysis," dan pada dasarnya, itu berfungsi untuk mencakup semua variabel keuangan, sambil mengamati konsekuensi dari menyimpang dari apa yang diharapkan sebagai pendapatan. Sangat penting untuk mengetahui apa persyaratan pembiayaan yang tersedia bagi Kamu untuk secara memadai mendekati jenis analisis ini, jadi carilah bank dan bayangkan pengisap itu. Selanjutnya, dan ini adalah preferensi pribadi, aku selalu mendasarkan kualitas investasi dari jumlah uang dalam saku, yang berarti aku memasukkan semua bentuk perpajakan ke dalam perkiraan saya, tidak pernah meninggalkan evaluasi aku tanpa mempertimbangkan setelah pengembalian pajak. Ke angka-angka:

Anda harus tahu pengeluaran tunai awal yang tepat di KPR PERUMAHAN LEMBANG BANDUNG, termasuk uang muka pinjaman, biaya hukum, biaya originasi pinjaman, dan komisi yang dibayarkan. Misalnya: Rumah dibeli seharga $ 100.000 dengan uang muka 20%, biaya originasi 1%, biaya hukum 1%, dan komisi 5% yang dibagi antara pembeli dan penjual.

Pengeluaran Kas Awal = $ 20.000 + $ 1.000 + $ 1.000 + $ 2.500 = $ 24.500

Selanjutnya, Kamu harus mencari Arus Kas Keluar yang meliputi biaya bunga pinjaman, pajak KPR PERUMAHAN LEMBANG BANDUNG, biaya asosiasi, biaya pengelolaan prop, pemeliharaan, dan biaya asuransi. Pinjaman ini hanya berbunga pada tingkat 6% pada pinjaman $ 80.000, pajak KPR PERUMAHAN LEMBANG BANDUNG di daerah tersebut adalah 1,5% dari nilai yang dinilai, biaya asosiasi adalah $ 300 per tahun, pemeliharaan adalah $ 1.200 per tahun, dan asuransi total $ 300 per tahun.

KPR PERUMAHAN LEMBANG BANDUNG

Cash Out-Flow = $ 4,800 + $ 1,500 + $ 300 + $ 1,200 + $ 300 = $ 8,100 per tahun

Ketiga, Kamu harus menemukan Arus Kas Kamu pada perkiraan 100% hunian / pembayaran Anda. Ini termasuk pendapatan sewa ditambah jenis pendapatan lain yang mungkin dihasilkan KPR PERUMAHAN LEMBANG BANDUNG (parkir dll.). Dalam contoh kami, sewanya diperkirakan $ 1.000 / bulan.

Arus Kas = $ 1.000 x 12 bulan = $ 12.000 per tahun

Sekarang, investor harus menemukan pendapatan sebelum pajak tahunan = arus kas masuk - arus kas keluar

Penghasilan Pra-Pajak Tahunan = $ 12.000 - $ 8,100 = $ 3,900

Laba sebelum pajak sekarang dapat dihitung dalam bentuk pengeluaran kas awal dengan membagi laba sebelum pajak pada pengeluaran kas awal.

Pengembalian Pra-Pajak = $ 3,900 / $ 24,500 = 15,9%

Jika tarif pajak penghasilan Kamu adalah 20% dari Kamu sebenarnya hanya menyimpan 80% dari pendapatan untuk semua tujuan intensif, jadi sekarang setelah pengembalian pajak dapat dihitung dengan mengambil 80% dari pendapatan $ 3,900 dan membaginya dengan pengeluaran kas awal.

Setelah Pengembalian Pajak = (.8 x $ 3.900) / $ 24.000 = 13%

Anda telah menemukan bahwa pada pendapatan yang Kamu harapkan, Kamu akan kembali 13% secara terus menerus, dan untuk tujuan ini, angka tersebut mewakili keabadian karena ketika dijual, itu akan dijual sebagai lamanya kepada investor berikutnya. Apapun, aliran pendapatan ini, meskipun mereka semua dapat berubah dihitung dengan pengembalian abadi, dan dijual / diberi harga seperti itu.

Anda harus menghitung kembali pengembalian ketika aliran pendapatan berubah. Aliran dapat berubah karena berbagai alasan, terutama lowongan, tetapi mungkin juga ada penyesuaian sewa. Lowongan akan mempengaruhi biaya dengan menghapus beberapa (pemeliharaan) dan menambahkan orang-orang lain (iklan, dll.). Efek kekosongan dan penghunian pada pengeluaran adalah cerita yang berbeda yang diceritakan pada waktu yang berbeda - tetapi mungkin Kamu sudah akrab. Penting untuk dicatat biaya apa saja yang ditetapkan, tanpa memandang hunian; ini biasanya adalah arus kas terbesar (Bunga Pinjaman, Pajak Properti); Namun, beberapa hal dapat menghilang, seperti biaya manajemen KPR PERUMAHAN LEMBANG BANDUNG. Kamu dapat memitigasi pendapatan Kamu dengan menyelaraskan berbagai aliran pendapatan di samping satu sama lain. Apa efeknya jika Kamu hanya mampu mengamankan 50% dari uang sewa. Jika membeli satu unit, dan sewa tidak dapat dilakukan dengan harga tertentu, daripada Kamu harus menurunkan harga untuk mengamankan beberapa jenis pendapatan. Katakanlah hanya $ 500 yang dapat dicapai pada tahun tertentu, tetapi tidak ada pengaruhnya pada biaya, karena unit tersebut masih sibuk. Ini menunjukkan arus kas masuk sebesar $ 6.000 dan arus keluar yang sama sebesar $ 8.100, menyebabkan kerugian: ($ 2.100). Persentase itu adalah kerugian 8,5% per tahun. Mari kita coba 75% dari sewa yang diharapkan: $ 9.000 pendapatan. Hal ini mengarah pada pengembalian pajak setelah $ 720 - pengembalian tahunan 2,9%. Bahkan, Kamu harus mencari sewa minimal $ 675 dolar agar impas. Membandingkan angka-angka ini berdampingan menunjukkan bahwa risiko kerugian karena kekosongan signifikan. Jadi, ini adalah KPR PERUMAHAN LEMBANG BANDUNG yang berpotensi merusak portofolio real estat Anda, meskipun awalnya tampak menjanjikan - 15,9% laba sebelum pajak. Bagaimana dengan ini: cap rate akan dihitung hanya di bawah 12%, karena sebagian besar agen akan beriklan. Kedengarannya bagus pada awalnya, kan? Tingkat cap sebesar 12% menunjukkan bahwa KPR PERUMAHAN LEMBANG BANDUNG mampu "membayar sendiri", atau mengkapitalisasi, dalam 8,33 tahun. Wow! Itu bisa menjadi menyesatkan katastrofis.

Dalam kasus yang kami diskusikan, ini menunjukkan bagaimana kekuatan aset dibandingkan dengan beban tanggung jawab. Meskipun menginjak melalui contoh seperti itu bisa tidak tertahankan, itu membantu dalam menunjukkan konsekuensi jika risiko diakui dalam investasi real estat. Penting untuk mencatat setiap variabel yang memengaruhi pendapatan Kamu dengan menilai kewajiban utang Kamu dan bagaimana aliran pendapatan Kamu menumpuk terhadap mereka. Sekarang, ini bukan pendekatan komprehensif yang sepenuhnya komprehensif terhadap investasi real estat secara keseluruhan. Hal-hal berbeda: pinjaman mungkin tidak bersifat bunga saja, di mana Kamu akan diminta untuk melunasi pembayaran pokok pinjaman dan menyesuaikan biaya bunga yang sesuai, tetapi memperdagangkan lamanya dalam 10 tahun, adalah cara terbaik untuk tetap berkelanjutan. Dengan cara seperti itu, aku biasanya menyarankan pinjaman bunga saja, jika dapat dicapai, ketika aku melihat investasi pendapatan KPR PERUMAHAN LEMBANG BANDUNG sebagai sarana untuk membeli aliran arus kas lebih dari membeli KPR PERUMAHAN LEMBANG BANDUNG yang sebenarnya. Dengan cara itu, aku dapat mengamati KPR PERUMAHAN LEMBANG BANDUNG secara obyektif sebagai investasi arus kas (yang adalah apa adanya dalam kenyataan), dan mendasarkan nilai investasi dari arus kas yang aku miliki. Properti / struktur / tanah hanyalah saluran yang aku gunakan sebagai arus kas, bahkan hampir tidak menganggapnya sebagai milik sepenuhnya oleh investor - karena itu 'tidak. Setiap keuntungan yang dicari dalam nilai KPR PERUMAHAN LEMBANG BANDUNG hanya akan meningkatkan pajak KPR PERUMAHAN LEMBANG BANDUNG, mengurangi likuiditas, dan menodai investasi awal. Belum lagi, kata "keuntungan dalam nilai" kemungkinan akan terkorosi oleh pajak keuntungan modal dan komisi yang dibayarkan kepada agen / broker. Pendekatan "Pro Forma" adalah pendekatan yang lebih komprehensif, memungkinkan Kamu mengenali nilai yang sebenarnya bagi Anda, sambil mengamati konsekuensi dari penyimpangan di bawah ekspektasi Kamu dari KPR PERUMAHAN LEMBANG BANDUNG.

KPR PERUMAHAN LEMBANG BANDUNG

KPR PERUMAHAN LEMBANG BANDUNG